【임대차의 종료】2.보증금의 회수

1.임차권등기명령제도의 개념  

임차권등기명령제도의 의의

 상가건물을 인도받고 사업자등록을 해야 대항력을 가지게 되고, 이를 유지해야 대항력이 존속하는데, 임차인이 임대차계약기간이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

 임차권등기명령제도는 이러한 문제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

 

임차권등기명령의 신청  

신청요건

 임대차등기명령은 ① 임대차가 종료된 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인만이 이를 신청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).

 임대차가 종료될 것

 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

√ 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임대인이 해지통고한 날부터 6개월, 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(「민법」 제635조제2항제1호)

√ 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차상가건물에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조)

√ 임차상가건물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조)

√ 묵시의 갱신이 이루어져 존속기간의 정함이 없는 것으로 간주되는 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항)

 임대차 보증금을 돌려받지 못한 경우일 것

 임대차 보증금을 돌려받지 못한 경우란, 임대차 보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).

 임차상가건물

 임차상가건물은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 임차상가건물이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

√ 다만, 임차상가건물에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는, 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제2호).

 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제2항제2호 및 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제4호).

 임차목적물의 일부를 영업용으로 사용하지 않는 경우에는 임대차계약체결시부터 임차권등기명령신청 당시까지 그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제5호).

 

임차권등기명령의 신청절차  

신청권자

 임대차 종료 후 임대차 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임대인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).

※ 우선변제권을 승계한 금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제9항).

 

관할 법원

 임차상거건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원이 임차권등기명령신청사건을 관할합니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).

 

임차권등기명령신청서의 기재사항

 임차권등기명령신청서에는 아래의 사항을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제2항 및 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항).

 사건의 표시

 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)

 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소

 임대차의 목적인 건물의 표시(임대차의 목적이 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)

 반환받지 못한 임대차 보증금액 및 차임(등기하지 않은 전세계약의 경우에는 전세금)

 신청의 취지와 이유

√ 신청이유에는, 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차상가건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임차상가건물을 점유하기 시작한 날, 사업자등록을 신청한 날과 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 기재합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제2항).

 첨부서류의 표시

 연월일

 법원의 표시

※ 임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조).

 임대인 소유로 등기된 건물의 등기사항증명서

 임대인의 소유가 아닌 상가건물 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장)

 임대차계약서

 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차상가건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류

 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차상가건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류 및 관할 세무서장의 확정일자가 찍혀있는 임대차계약서

 임대차목적물의 일부를 영업용으로 사용하지 않는 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

 

임차권등기명령신청에 대한 재판

 관할법원은 임차권등기명령신청의 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고, 임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각합니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제3항, 「민사집행법」 제280조제1항·제281조제1항).

 임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지한 때에 그 효력이 발생합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제4조).

 임대인의 임차보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.

 임차인은 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대해 항고할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제4항).

 이 항고는, 제기기간에 제한이 없는 통상 항고로서 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든지 제기할 수 있습니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제8조).

 

임차권등기의 효과  

대항력 및 우선변제권의 유지

 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 단서).

 따라서, 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차상가건물에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

대항력 및 우선변제권의 취득

 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 본문).

 다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차상가건물에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

 

소액보증금의 최우선변제권 배제

 임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제6항).

 이것은, 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.

 

2.우선변제권의 행사  

임차인의 우선변제권 행사

 임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 경매 또는 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).

 

소액임차인의 최우선변제권 행사

 소액임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항).

 그러나 아래의 경우에는 소액임차인이더라도 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.

 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제6항).

 처음 상가건물임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다(대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결).

 

소액임차인의 최우선변제  

요건

 소액임차인의 범위에 속할 것

 임차인의 보증금이 아래의 지역별 보증금액에 해당되어야 최우선변제 받을 수 있는 임차인이 됩니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조).

√ 서울특별시 : 6천500만원 이하

√ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 5천500만원 이하

√ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천800만원 이하

√ 그 밖의 지역 : 3천만원 이하

 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 보증금으로 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제2항·제3항 및 제6조).

√ 예를 들면, 서울특별시에서 상가건물을 임차하면서, 보증금으로 1,000만원을 지급하고 매월 30만원의 차임을 지급하기로 약정한 상가건물 임대차에서 총 보증금은 4,000만원{(월차임 30만원 × 100) + 1,000만원 = 4천만원}으로 소액임차인에 해당됩니다.

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외)입니다(「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조, 별표 1).

※ 소액임차인이 보호받을 수 있는 보증금의 범위는 <대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr) 소액임차인의 범위 안내>에서 확인하실 수 있습니다.

 대항요건을 갖출 것

 임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항 및 제14조제1항 후단).

 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).

 임차상가건물이 경매 또는 공매 절차에 따라 매각될 것

 소액임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매 절차에 따라 매각되는 경우 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

※ 경매나 공매에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차상가건물이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만 문제될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.

 배당 요구가 있을 것

 임차인은 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 집행법원에 배당요구를 신청하면 됩니다. 이 경우 신청서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 합니다(「민사집행규칙」 제48조).

 

최우선변제의 범위

 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액은, 그 보증금 중 다음의 어느 하나에 해당하는 금액 이하입니다. 이 경우 우선변제 금액이 상가건물가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제7조제1항 및 제2항).

 서울특별시 : 2천200만원

 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 1천900만원

 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1천300만원

 그 밖의 지역 : 1천만원

 하나의 상가건물에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제7조제3항).

유용한 법령정보

< 소액임차인의 최우선변제권이란 무엇인가요? >

Q. 서울특별시에서 상가건물을 임차하여 보증금 3000만원에 상가를 운영하고 있는 임차인 A는 임차건물이 경매에 넘어가게 되자, 보증금을 돌려받고자 합니다. 그런데 임차한 상가건물에는 이미 다른 담보물권자들이 우선해 있습니다. 임차인 A는 보증금을 하나도 돌려받을 수 없나요?

A. 소액임차인은 임차상가건물에 대해 「상가건물 임대차보호법」상의 요건(상가건물의 인도와 사업자등록, 확정일자 부여)을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 소액임차인은 지역별로 보증금액이 달리 규정되어 있는데, 서울시의 경우 6천500만원 이하의 보증금이어야 소액임차인으로서 보호를 받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조 및 제7조).

   임차인 A의 경우 지역별 보증금액에 의해 소액임차인에 해당합니다. 따라서 서울특별시에서 상가건물을 임차한 A가 돌려받을 수 있는 최우선변제 보증금액은 2천200만원 이하의 범위에서 결정됩니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제7조제1항 및 제2항).

 

3.집행권원 확보  

집행권원 확보

 임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 임차상가건물에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제1항).

※ “집행권원”이란, 국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 집행력이 부여된 공정증서를 말하는 것으로서, 확정판결에 준하는 효력이 있는 집행권원에는 화해조서, 조정조서, 확정된 조정에 갈음하는 결정, 화해권고결정, 집행증서, 확정된 지급명령 그 밖에 판결과 같은 효력이 있는 일체의 집행권원을 포함합니다.

 

집행권원 확보 전 준비사항  

내용증명우편의 발송

 임대인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 임차인은 임대차계약 사실, 임대차의 종료됨에 따라 반환받아야 할 보증금의 액수 등을 적은 내용증명우편을 발송하여 보증금의 반환을 독촉합니다.

 그럼에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않을 경우에는 민사조정, 지급명령 등의 재판 외의 민사분쟁 해결 제도나 보증금반환청구소송을 제기하는 등 법적 절차를 취할 수있습니다.

 

가압류 신청

 임대인이 재산을 은닉하거나 빼돌릴 가능성이 있으면, 임차인은 보증금반환청구소송을 제기하기 전에 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위해 임대인의 재산에 가압류를 해 둘 필요가 있습니다.

※ 가압류란, 금전이나 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우에 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차를 말합니다(「민사집행법」 제276조제1항 참조).

※ 가압류 신청에 관한 자세한 내용은 이 사이트 『가압류 신청』에서 확인할 수 있습니다.

 

지급명령 신청  

지급명령의 개념

 지급명령이란, 금전 그 밖의 대체물(代替物) 또는 유가증권의 일정수량의 지급을 목적으로 하는 청구에 관하여 채권자의 일방적 신청이 있으면 채무자를 신문하지 않고 채무자에게 그 지급을 명하는 재판을 말합니다(「민사소송법」 제462조).

 이와 같은 지급명령은 채권자가 법정에 나가지 않고도 적은 소송비용으로 신속하게 민사 분쟁을 해결할 수 있는 장점이 있는 제도이나, 상대방이 지급명령에 대해 이의신청을 하면 결국 통상의 소송절차로 이행되는 잠정적인 분쟁의 해결절차입니다.

 따라서 임차인이 보증금반환의무가 있다는 사실을 인정하고, 임차인의 채권의 존재자체를 다투지 않을 것으로 예상되는 경우에는 지급명령 절차를 이용하는 것이 편리합니다.

 

지급명령의 신청

 지급명령을 신청하려는 임차인은 임대인의 주소지를 관할하는 법원에 가서 다음의 사항을 기재한 지급명령신청서를 작성하여 제출해야 합니다(「민사소송법」 제463조, 제464조 및 제468조).

 임대인과 임차인의 성명

 지급명령 정본을 송달하는데 필요한 주소 및 연락처

 청구금액

 그 금액을 청구할 수 있는 취지 및 원인

 

지급명령의 심리

 지급명령의 신청을 받은 법원은 임대인을 심문하지 않고, 임차인이 제출한 서류 등을 참고하여 서면심리를 하여 지급명령을 결정합니다(「민사소송법」 제467조).

 지급명령 결정에 따라 임대인에게 지급명령 정본을 송달하게 됩니다(「민사소송법」 제469조제1항).

 임차인이 지급명령신청서에 기재한 임대인의 주소가 실제로는 임대인이 거주하지 않아 지급명령 정본이 송달될 수 없는 경우, 법원은 임차인에게 일정 보정기간 내에 송달할 수 있는 임대인의 주소를 보정하도록 하거나 주소의 보정이 어려울 경우에는 소 제기 신청을 할 수 있습니다(「민사소송법」 제466조제1항).

 이 경우 임차인이 주소를 보정하면 보정한 주소로 지급명령 정본이 다시 송달되고, 보정기한 내에 임차인이 주소를 보정하지 않은 채 보정기한이 지난 경우에는 지급명령 신청이 각하됩니다.

 

지급명령에 대한 이의신청

 임대인이 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 한 때에는 지급명령은 그 범위 안에서 효력을 잃습니다(「민사소송법」 제470조제1항).

 임대인이 지급명령 정본을 송달받고도 2주일 이내에 이의신청을 하지 않은 채 그 기간이 지나면 지급명령은 확정되고, 임차인은 확정된 지급명령에 기한 강제집행을 신청할 수 있습니다.

 임대인이 이의신청을 하였으나, 그 이의신청이 부적법하다고 결정되는 경우에는 법원은 이의신청을 각하합니다. 이 경우 임대인은 각하결정에 대해 즉시 항고할 수 있습니다(「민사소송법」 제471조).

 임대인의 이의신청이 적법한 경우에는 이의신청에 따라 그 지급명령은 효력은 상실되고, 지급명령을 신청한 때에 이의신청된 청구목적의 값에 관하여 소가 제기된 것으로 봅니다(「민사소송법」 제472조제2항).

 

소송절차로의 이행

 임대인이 적법한 이의신청을 하거나 임차인이 소 제기 신청을 한 경우 또는 법원이 직권으로 소송절차에 부치는 결정을 한 경우에는 지급명령을 신청한 때에 소가 제기된 것으로 처리됩니다(「민사소송법」 제472조제1항).

 이 경우 임차인은 지급명령 신청서에 붙인 수수료를 공제한 소장의 인지액을 추가 납부해야 합니다. 임차인이 기간 내에 추가 인지액을 납부하지 않는 경우에는 지급명령신청서를 각하 결정하며, 이 결정에 대해서는 즉시 항고할 수 있습니다(「민사소송법」 제473조제1항 및 제2항).

 

지급명령의 효력

 지급명령에 대하여 임대인의 이의신청이 없거나, 이의신청을 취하하거나, 부적법한 이의신청의 각하 결정이 확정된 경우에는 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 생깁니다(「민사소송법」 제474조).

 

민사조정 신청  

민사조정제도의 개념

 민사조정제도는 판결에 의하지 않고, 조정담당판사, 상임 조정위원 또는 조정위원회가 분쟁 당사자로부터 주장을 듣고 여러 사정을 참작하여 조정안을 제시하고 서로 양보와 타협을 통하여 합의에 이르게 함으로써 분쟁을 평화적이고, 간이·신속하게 해결하는 제도입니다(「민사조정법」 제1조 참조).

 임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에는 보증금을 회수하는 방법으로 정식 소송을 제기하기 전에 간이한 민사소송절차인 민사조정제도를 이용할 수 있습니다.

 

민사조정의 절차

① 조정신청서의 접수

임차인은 민사조정신청서를 작성하여 임대인의 주소지를 관할하는 법원에 제출하면 됩니다. 구술로도 신청이 가능하나, 구술로 신청하는 때에는 법원서기관 등 의 면전에서 진술하여야 합니다(「민사조정법」 제3조, 제5조제1항 및 제2항).

 조정신청서에는 당사자, 대리인, 신청의 취지와 분쟁의 내용을 명확히 기재하여야 하며, 증거서류가 있는 경우에는 신청과 동시에 이를 제출해야 합니다. 이 경우 피신청인 수에 상응하는 부본을 제출해야 합니다(「민사조정규칙」 제2조).

② 조정 기일에 출석

조정신청서를 제출하면 얼마 후에 법원으로부터 신청인과 상대방에게 조정기일이 통지됩니다(「민사조정법」 제15조제1항).

조정 기일에는 본인이 출석하는 것이 원칙이며, 다음 어느 하나에 해당하는 경우 조정담당판사의 허가를 받아 변호사 아닌 자를 대리인 또는 보조인으로 출석하게 할 수 있습니다(「민사조정규칙」 제6조제1항 및 제2항).

 당사자의 배우자 또는 4촌 안의 친족으로서 당사자와의 생활관계에 비추어 상당하다고 인정되는 경우

 당사자와 고용, 그 밖에 이에 준하는 계약관계를 맺고 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조하는 사람으로서 그 사람이 담당하는 사무와 사건의 내용 등에 비추어 상당하다고 인정되는 경우

신청인이 조정 기일에 두 번 출석하지 않으면 조정 신청은 취하된 것으로 봅니다. 다만, 상대방이 출석하지 않으면 조정담당판사가 상당한 이유가 없는 한 직권으로 조정에 갈음하는 결정을 하게 됩니다(「민사조정법」 제31조 및 제32조).

③ 조정의 심리

조정기일에 출석한 신청인과 상대방은 조정담당판사, 상임 조정위원 또는 조정위원회로부터 신청한 조정사건에 대해 심리를 받습니다(「민사조정규칙」 제8조 참조).

신청인과 상대방은 각자 의견을 진술하며, 의견을 청취한 조정담당판사, 상임 조정위원 또는 조정위원회로부터 합의를 권고 받는 등의 심리를 받습니다.

④ 조정의 성립

조정 기일에 당사자가 합의하면 조정이 성립됩니다. 조정의 성립되면 그 합의내용을 조서에 기재하게 됩니다(「민사조정법」 제28조).

조정조서의 내용은 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다(「민사조정법」 제29조).

 재판상 화해와 동일한 효력이 있다는 것은, 동일한 내용의 판결이 있는 경우, 그 판결과 같은 법적 효력이 부여되는 것을 의미하며, 만일 상대방이 조정 조항에서 정한 의무를 성실하게 이행하지 않는 경우에는 조정조서에 기하여 강제집행을 할 수 있습니다.

⑤ 조정에 갈음하는 결정

조정담당판사는 합의가 성립되지 않은 사건 또는 당사자 사이에 성립된 합의의 내용이 상당하지 않다고 인정한 사건에 관해 직권으로 당사자의 이익 그 밖의 모든 사정을 참작하여 신청인의 신청취지에 반하지 않는 한도 내에서 사건의 공평한 해결을 위해 조정에 갈음하는 결정을 할 수 있습니다(「민사조정법」 제30조).

당사자는 조정에 갈음하는 결정에 대해 조서정본이 송달된 날부터 2주일 이내에 이의를 신청할 수 있으며, 그 기간 내에 이의신청이 있으면 그 결정은 효력을 상실하고 사건은 자동으로 소송으로 이행되며, 이의신청이 없으면 그 결정은 재판상 화해와 같은 효력이 생기게 됩니다(「민사조정법」 제34조 및 제36조제1항).

⑥ 조정을 하지 않는 결정

조정담당판사는 사건이 성질상 조정을 함에 적당하지 않다고 인정하거나 당사자가 부당한 목적으로 조정의 신청을 한 것임을 인정하는 때에는 조정을 하지 않는 결정으로 사건을 종결시킬 수 있습니다.(「민사조정법」 제26조제1항).

⑦ 조정의 불성립

조정담당판사는 당사자 사이에 합의가 성립되지 않거나 성립된 합의의 내용이 상당하지 않다고 인정하는 경우에 조정에 갈음하는 결정을 하지 아니할 때에는 조정이 성립되지 아니한 것으로 사건을 종결합니다(「민사조정법」 제27조).

⑧ 소송절차로의 이행

신청인이 조정을 신청하였으나, 조정을 하지 않는 결정, 조정의 불성립, 조정에 갈음하는 결정에 이의 신청을 한 경우에는 조정을 신청한 때에 소송이 제기된 것으로 처리되어, 당사자가 별도의 신청을 하지 않더라도 그 사건을 자동적으로 소송절차에서 심리됩니다(「민사조정법」 제36조제1항).

이 경우 신청인은 처음부터 소송을 제기하였다면 소장에 첨부하여야 할 인지액에서 조정을 신청할 때 납부한 수수료를 공제한 차액을 추가로 납부해야 합니다(「민사조정법」 제36조제2항).

 

보증금반환청구소송 제기  

보증금반환청구의 소

 임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임차상가건물에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결에 기한 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제1항).

 지급명령 등 재판 외의 간이절차에서 보증금을 돌려받지 못하는 경우에는 최후의 수단으로 소송을 통해 보증금을 돌려받을 수밖에 없습니다.

 

보증금반환청구의 소의 제기

 임차인은 임대인 또는 본인의 주소지를 관할하는 법원에 임차상가건물에 대한 보증금반환청구의 소를 제기할 수 있습니다. 이 경우 임대인과 임차인이 합의로 관할법원을 정할 수 있으므로 합의로 정한 법원에 소장을 제출할 수도 있습니다(「민사소송법」 제29조).

 

보증금반환청구소송의 특례

 일반 민사소송은 제1회 변론기일까지 상당한 기간이 지나야 되고, 증거조사도 엄격하게 진행되어 소제기 후 판결에 이르기까지 상당한 시간이 필요하게 됩니다.

 그런데, 임차상가건물에 대한 보증금반환청구소송에서는 보증금이 3,000만원을 초과하는 경우에도 「소액사건심판법」에 따라 소송절차를 신속하게 진행할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제18조, 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2).

① 소장의 송달

임차인이 보증금반환청구의 소장을 법원에 접수하면, 법원은 지체 없이 소장 부본을 임대인에게 송달합니다(「소액사건심판법」 제6조).

② 기일의 지정

판사는 보증금반환청구의 소가 제기되면 바로 변론기일을 정하여, 되도록 제1회의 변론기일로 심리를 종결합니다. 이를 위해 판사는 변론기일 전이라도 당사자에게 증거신청을 하게 하는 등의 필요한 조치를 취할 수 있습니다(「소액사건심판법」 제7조).

③ 증거조사에 관한 특칙

판사는 필요한 때에는 직권으로 증거조사를 할 수 있으나, 그 증거조사의 결과에 관하여는 당사자의 의견을 들어야 합니다(「소액사건심판법」 제10조제1항).

판사가 증인을 신문하지만, 임차인과 임대인도 판사에게 알린 후에는 증인신문을 할 수 있습니다(「소액사건심판법」 제10조제2항).

판사가 상당하다고 인정하는 때에는 증인신문 없이 증언할 내용을 기재한 서면을 제출하게 할 수 있습니다(「소액사건심판법」 제10조제3항 및 「소액사건심판규칙」 제6조).

④ 판결에 관한 특례

판결의 선고는 변론종결 후 즉시 할 수 있으며, 이 경우 주문을 낭독하고 주문이 정당함을 인정할 수 있는 범위 안에서 그 이유의 요지를 구술로 설명해야 하며, 판결서에는 이유가 기재되지 않을 수 있습니다(「소액사건심판법」 제11조의2).

 

보증금반환청구소송의 확정판결의 효과

 반대의무의 이행 또는 이행의 제공의 불요

 임대인이 보증금반환청구소송의 판결문에 기재된 대로 의무이행을 하지 않는 때에는 임차인은 확정판결에 기한 강제경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제1항).

 따라서 임대인에게 보증금반환의 최고는 물론 임차상가건물의 인도 또는 인도의 제공을 하지 않고도 바로 강제경매신청을 할 수 있고, 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

 우선변제권의 행사

 대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차상가건물(임대인 소유의 대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있고, 소액임차인의 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항 및 제14조).

 배당금의 수령

 임차인은 임차상가건물의 환가대금에서 배당금을 수령하기 위해서는 임차상가건물을 양수인에게 인도해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제3항). 왜냐하면, 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 요하지 않는 것은 집행개시의 경우에만 한정되기 때문입니다.

 

상가건물임대차분쟁조정위원회  

상가건물임대차분쟁조정위원회 설치

 상가건물 임대차와 관련된 분쟁을 심의·조정하기 위하여 대한법률구조공단의 지부, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소 및 「한국감정원법」에 따른 한국감정원의 지사 또는 사무소에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 두고, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 조정위원회를 둘 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제20조제1항).

 

상가건물임대차분쟁조정위원회 기능

 상가건물임대차분쟁조정위원회는 다음의 사항을 심의·조정합니다(「상가건물 임대차보호법」 제20조제2항).

 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁

 임대차 기간에 관한 분쟁

 보증금 또는 임차상가건물의 반환에 관한 분쟁

 임차상가건물의 유지·수선 의무에 관한 분쟁

 권리금에 관한 분쟁

 그 밖에 「상가건물 임대차보호법 시행령」으로 정하는 상가건물 임대차에 관한 분쟁

 

상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정 등

 상가건물임대차분쟁조정위원회는 「상가건물 임대차보호법」에서 정하는 사항 외에는 「주택임대차보호법」 제14조부터 제29조까지의 규정을 준용하며, 이 경우 “주택임대차분쟁조정위원회”를 “상가건물임대차분쟁조정위원회”로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제21조).

 

4.강제경매의 개념  

“강제경매”의 개념

 “강제경매”란 부동산에 대한 강제집행 방법의 하나로서 법원에서 채무자의 부동산을 압류·매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 절차입니다(「민사집행법」 제78조).

※ 강제집행

 강제집행의 의의

 강제집행이란, 채권자의 신청에 따라 집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가권력에 의해 강제적으로 실현하는 법적 절차를 말합니다.

 강제집행의 요건

 강제집행을 신청하려면 집행권원과 집행문이 있어야 합니다.

√ 집행권원은 실체법상의 청구권의 존재와 범위를 표시하고 법률상 집행력을 인정한 공문서로서, 주로 이용되는 것은 확정판결, 가집행선고부 판결, 화해조서, 인낙조서, 조정조서, 확정된 지급명령, 공정증서 등이 있습니다.

√ 집행문은 집행권원에 집행력이 있다는 것과 누가 집행당사자인가를 집행권원 끝에 덧붙여 적는 공증문서입니다. 예컨대 “이 판결 정본은 피고 아무개에 대한 강제집행을 실시하기 위해 원고 아무개에게 준다.”라고 기재하고, 법원사무관 등이 기명·날인한 후 내어 줍니다.

 

강제경매의 신청  

강제경매의 순서

 부동산에 대한 강제경매는 ① 강제경매의 신청, ② 강제경매개시의 결정, ③ 배당요구의 종기 결정 및 공고, ④ 매각의 준비, ⑤ 매각의 실시, ⑥ 매각결정 절차, ⑦ 매각대금의 납부, ⑧ 배당절차, ⑨ 소유권이전등기와 인도의 순서에 따라 진행됩니다.

① 강제경매의 신청

 임차인은 다음의 사항을 적은 강제경매신청서를 부동산이 있는 곳의 지방법원에 제출하면 됩니다(「민사집행법」 제79조제1항 및 제80조).

 채권자·채무자와 법원의 표시

 부동산의 표시

 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원

 강제경매신청서에는 집행력 있는 집행권원의 정본과 채무자의 소유로 등기된 부동산의 등기사항증명서를 첨부해야 합니다(「민사집행법」 제81조제1항).

 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 합니다(「민사집행법」 제18조제1항).

② 강제경매개시의 결정

 법원은 강제경매신청서의 기재사항과 첨부서류에 따라 강제집행의 요건, 집행개시 요건 등에 관한 심사결과 그 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매개시결정을 하는 동시에 그 부동산의 압류를 명하게 됩니다(「민사집행법」 제83조제1항).

 법원이 경매개시결정을 하면, 법원사무관 등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하고, 등기관은 경매개시결정사유를 등기부에 기입하게 됩니다(「민사집행법」 제94조).

 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때 중 먼저 된 때에 그 효력이 생깁니다(「민사집행법」 제83조제4항).

③ 배당요구의 종기 결정 및 공고

 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 공고합니다(「민사집행법」 제84조제1항, 제2항 및 제3항).

 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자(첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 마친 담보권자, 임차권등기권자, 체납처분에 의한 압류등기권자, 가압류권자, 배당요구종기까지 한 경매신청에 의하여 2중 개시결정이 된 경우 뒤의 압류채권자)가 아니면 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다(「민사집행법」 제148조 및 「민사집행규칙」 제91조제1항 참조).

 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 하는 사람은 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 「상가건물 임대차보호법」에 의한 소액임차인, 확정일자부 임차인입니다(「민사집행법」 제88조제1항 참조).

 종기일까지 배당요구를 하지 않은 경우에는 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 될 뿐만 아니라, 자기보다 후순위 채권자로서 배당을 받은 자를 상대로 부당이득반환청구를 하는 것도 허용되지 않습니다(대법원 1997. 2. 25. 선고 96다10263 판결).

④ 매각의 준비

 경매개시결정이 있게 되면, 집행법원은 경매 목적물의 환가(입찰의 방법으로 매각하여 매각대금을 조성함)를 위한 준비를 하게 됩니다.

 법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 등기부에 기입된 부동산의 권리자 등에 대하여 채권의 원금, 이자, 비용 그 밖의 부대채권에 관한 계산서를 배당요구 종기일까지 제출할 것을 통지합니다(「민사집행법」 제84조제4항).

 법원은 경매개시결정을 한 후 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임차보증금의 액수 그 밖의 현황에 관하여 조사할 것을 명하게 됩니다(「민사집행법」 제85조제1항).

 현황조사 결과 알게 된 임차인에 대하여 즉시 배당요구의 종기일까지 법원에 그 권리신고 및 배당요구를 할 것을 통지합니다.

 집행법원은 감정인에게 경매부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다(「민사집행법」 제97조).

 최저매각가격은 매각을 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 응찰에 대하여는 매각이 허가되지 않습니다(대법원 1967. 9. 26. 자 67마796 결정).

 법원은 다음의 사항이 기재된 매각물건명세서를 작성해야 합니다(「민사집행법」 제105조제1항).

 부동산의 표시

 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술

 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각에 의하여 그 효력이 소멸하지 않는 것

 매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요

 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 합니다(「민사집행법」 제105조제2항).

⑤ 매각기일 및 매각결정기일 등의 지정·공고·통지

 집행법원은 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 매각명령을 하고, 직권으로 매각기일을 지정하여 공고합니다(「민사집행법」 제104조 및 제106조).

 매각기일은 2주 전까지 공고해야 합니다(「민사집행법」 제104조제1항 및 「민사집행규칙」 제56조 본문).

 매각이 실시되어 최고가매수신고인이 있을 때 법원이 출석한 이해관계인의 진술을 듣고 매각절차의 적법여부를 심사하여 매각허가 또는 불허가의 결정을 선고하는 매각결정기일은 매각기일로부터 1주일 이내로 정하여, 공고됩니다(「민사집행법」 제109조제1항).

 법원이 매각기일과 매각결정기일(기일입찰), 입찰기간 및 매각기일(기간입찰)을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지합니다(「민사집행법」 제104조제2항).

 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송하여 할 수 있으며, 발송한 때 송달된 것으로 간주됩니다(「민사집행법」 제104조제3항 및 「민사집행규칙」 제9조).

⑥ 매각의 실시

 부동산의 매각은 ① 매각기일에 하는 호가경매, ② 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, ③ 입찰기간 내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 합니다(「민사집행법」 제103조제2항).

 집행관이 매각기일에 매각을 개시한다는 취지를 선언함에 따라 매각이 개시됩니다.

 집행관은 기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에는 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 볼 수 있도록 하고, 특별한 매각조건이 있는 때에는 고지하여 매수가격을 신고하도록 알립니다(「민사집행법」 제112조).

 호가경매는 호가경매기일에 매수신청의 액을 서로 올려가는 방법으로, 매수신청을 한 사람은 더 높은 액의 매수신청이 있을 때까지 신청액에 구속됩니다(「민사집행규칙」 제72조제1항 및 제2항).

 기일입찰은 입찰표에 사건번호와 부동산의 표시, 입찰자의 이름과 주소, 대리인을 통하여 입찰을 하는 때에는 대리인의 이름과 주소, 입찰가격을 기재하여 입찰표를 집행관에게 제출합니다(「민사집행규칙」 제62조제1항 및 제2항).

 기일입찰의 입찰을 취소·변경 또는 교환할 수 없습니다(「민사집행규칙」 제62조제6항).

 기간입찰은 입찰기간은 1주 이상 1개월 이하의 범위 안에서 정하고, 매각기일은 입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정해지며, 입찰표를 넣고 봉함을 한 봉투의 겉면에 매각기일을 적어 집행관에게 제출하거나 그 봉투를 등기우편으로 부치는 방법으로 입찰합니다(「민사집행규칙」 제68조 및 제69조).

 매수신청인은 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증금을 집행관에게 제공해야 합니다(「민사집행법」 제113조).

 호가경매와 기간입찰 및 기일입찰은 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금액을 제공해야 하지만, 법원이 다르게 정할 수 있습니다(「민사집행규칙」 제63조, 제71조 및 제72조제4항).

 집행관이 입찰을 알리는 때에는 입찰마감 시각과 개찰 시각을 고지해야 합니다(「민사집행규칙」 제65조제1항 본문).

 다만, 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나지 않으면 입찰을 마감하지 못합니다(「민사집행규칙」 제65조제1항 단서).

√ 집행관은 입찰표를 개봉할 때에 입찰을 한 사람을 참여시키고, 입찰목적물, 입찰자의 이름 및 입찰가격을 불러야 합니다(「민사집행규칙」 제65조제2항·제3항 및 제71조).

 집행관은 개찰을 시작하면서 최고가 매수신고인 및 다음 순위의 매수신고인을 결정합니다(「민사집행규칙」 제66조 및 제71조).

 호가경매는 최고가 매수신고인 결정방식이 기일입찰 또는 기간입찰과는 다릅니다.

√ 집행관이 매수신청의 액 가운데 최고의 것을 3회 부른 후 그 신청을 한 사람을 최고가 매수신고인으로 정하여, 그 이름과 매수신청의 액을 고지합니다(「민사집행규칙」 제72조제3항).

 최고가 매수신고인 및 다음 순위의 매수신고인이 결정되면 집행관은 입찰의 종결을 고지합니다(「민사집행규칙」 제76조 참조).

 입찰자가 없는 때에는 입찰불능으로 처리하여 종결을 고지합니다.

 입찰종결 후 최고가 매수신고인 및 다음 순위의 매수신고인 이외의 입찰자들에게 매수보증금을 반환합니다(「민사집행법」 제115조제3항).

⑦ 매각결정 절차

 법원은 입찰기일의 종료 후 매각결정기일을 열어 매각의 허가에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법이 정한 이의사유가 있는지 여부를 조사한 다음, 매각의 허가 또는 불허가 결정을 선고합니다(「민사집행법」 제120조 및 제123조).

 이해관계인이 매각허가 또는 불허가의 결정에 의하여 손해를 받는 때에는 즉시 항고할 수 있고, 또 매각허가의 이유가 없거나 허가결정에 기재한 이외의 조건으로 허가할 것임을 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수인도 즉시 항고할 수 있습니다(「민사집행법」 제129조 및 제130조).

⑧ 매각대금의 납부

 법원은 매각허가결정이 확정되면 지체 없이 대금지급기한을 지정하게 되며, 낙찰자는 대금지급기일에 낙찰대금을 납부해야 합니다(「민사집행법」 제142조제1항 및 제2항).

 매각대금은 지정된 기한 내에 법원에서 발급하는 납부명령서와 함께 은행에 납부해야 합니다.

 납부할 금액은 매각대금에서 입찰보증금으로 제공한 금액(현금 또는 자기앞수표)을 제외한 금액입니다(「민사집행법」 제142조제3항).

⑨ 배당절차

 매각대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟게 됩니다. 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 「민법」, 「상법」, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당합니다(「민사집행법」 제145조).

 배당받을 채권자는 다음 어느 하나의 사람이 됩니다(「민사집행법」 제148조).

 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자

 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자

 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 가압류채권자

 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자

 배당기일이 정하여진 때에는 각 채권자는 채권의 원금·배당기일까지의 이자, 그 밖의 부대채권 및 집행비용을 적은 계산서를 1주일 안에 법원에 제출해야 합니다(「민사집행규칙」 제81조).

 집행법원은 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당요구채권자에게 열람시켜 그들의 의견을 듣고, 즉시 조사할 수 있는 서증을 조사한 다음, 이에 기하여 배당표 원안에 추가·정정할 것이 있으면 추가·정정하여 배당표를 완성·확정합니다(「민사집행법」 제149조 및 제150조).

 배당기일에 이의가 없는 때에는 배당표에 따라 배당을 합니다. 이의가 있더라도 이의를 정당하다고 인정하거나 다른 방법으로 합의한 때에는 이에 따라 배당표를 경정하여 배당을 실시하고, 이의가 완결되지 않은 때에는 이의가 없는 부분에 한하여 배당을 실시하게 됩니다(「민사집행법」 제152조).

⑩ 소유권이전등기 등의 촉탁·부동산 인도명령

 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다(「민사집행법」 제135조). 이 경우 집행법원은 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 않은 부동산 상의 부담의 말소등기를 등기관에게 촉탁하게 됩니다.

 매수인이 매각대금 전액을 납부한 후에는 채무자에 대하여 직접 자기에게 매각부동산을 인도할 것을 구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 않은 때에는 대금완납 후 6개월 이내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 매각부동산을 강제로 매수인에게 인도케 하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령에 의하여 부동산을 인도받을 수 있습니다(「민사집행법」 제136조).