【상가건물의 사용·수익】3.임차권의 양도 및 전대차

1.임차권 양도의 제한  

임차권의 양도란

 “임차권의 양도”란 임차인이 임차권을 제3자(양수인)에게 이전하는 것을 말합니다.

 

임차권 양도의 제한

 임차권의 양도는 임차인(양도인)과 양수인 사이의 계약만으로 유효하게 성립하나, 「민법」에서 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하도록 제한하고 있으며, 임대인은 자신의 동의 없이 임차권을 양도한 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조).

 

임대인의 동의 있는 임차권의 양도의 효과  

임차권의 양도

 임차권이 임대인의 동의 아래서 양도되면, 임차인이 임대차계약에 따라 가지는 권리와 의무는 포괄적으로 양수인에게 이전됩니다. 즉, 임차인은 종전의 임대차관계에서 벗어나며 아무런 권리의무를 가지지 않게 되고, 양수인이 새로운 임차인으로서 임대인과 임대차관계를 가지게 됩니다.

 다만, 임차권의 양도에 대해 임대인의 동의가 있기 전에 임차인이 차임을 연체하여 발생된 채무나 그 밖의 손해배상채무 등은 별도의 다른 특약이 없는 한 양수인에게 이전되지 않습니다.

 

임대인의 동의가 없는 임차권 양도의 법률관계  

임차인(양도인)과 양수인 사이의 관계

 임차권의 양도계약은 이들 사이에서 유효하게 성립하고, 양도인은 양수인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 됩니다(대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다41003 판결).

 

임대인과 임차인 사이의 관계

 임대인은 무단 양도를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조제2항). 그 해지를 하기 전까지는 임차인은 임대차계약에 따른 권리와 의무를 가집니다.

 

임대인과 양수인 사이의 관계

 임대인의 동의 없는 임차권의 양도는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 양수인이 임차상가건물을 점유하는 때에는 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 그 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제213조 및 제214조).

 

※ 전세권의 경우 – 전세권 처분의 자유

 전세권 처분의 자유

 상가건물의 전세권자는 전세권을 다른 사람에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에 그 건물을 다른 사람에게 전전세 또는 임대할 수 있습니다(「민법」 제306조 본문).

 다만, 전세권의 처분은 당사자가 설정행위로 이를 금지한 때에는 처분의 자유를 제한할 수 있습니다(「민법」 제306조 단서). 이와 같은 전세권 처분의 자유에 대한 제한은 등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있습니다(「부동산등기법」 제3조).

 양도·담보제공·임대

 전세권의 양도는 전세권 양도의 합의가 있고 등기를 해야 효력이 생깁니다(「민법」 제186조). 이 경우 전세권의 양수인은 전세권설정자에 대해 전세권의 양도인과 동일한 권리·의무를 가지게 됩니다(「민법」 제307조).

 전세권은 담보로 제공할 수 있습니다(「민법」 제306조 본문). 그러나 전세권을 목적으로 하는 담보는 저당권에 한합니다(「민법」 제371조).

 

2.임대인의 지위 승계와 그 내용  

임차상가건물의 양도와 임대인의 지위 승계

 임차상가건물의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차상가건물의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항).

 이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

 임차상가건물의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다(대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

 양도인인 임대인과 임차인 사이에 당연승계를 배제하는 내용의 특약은 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조).

 

임대차의 종료 후 임차상가건물을 양도한 경우  

임대차보증금반환채무의 이전

 대항력 있는 상가건물임대차에 있어 기간만료 등으로 임대차가 종료된 상태에서 상가건물이 양도되는 경우에도, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계됩니다. 이 경우 임대차보증금을 반환해야 하는 의무도 상가건물의 소유권과 결합해 당연히 양수인에게 이전됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제2항, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

 

임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부  

대항력있는 임차인 및 지위승계 거부

 상가건물의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인은 상가건물이 양도된 후에도 임차상가건물을 계속해서 사용·수익할 수 있습니다.

 그런데, 상가건물의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대차계약을 지속하는 것을 원하지 않는 경우에는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 보아야 하므로, 상가건물이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지하고, 우선변제를 청구할 수 있습니다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).Top of Form

 

 

3.상가건물의 전대차  

상가건물의 전대차란

 “상가건물의 전대차”란 임차상가건물을 제3자가 사용·수익할 수 있도록 임차인이 다시 재임대하는 것을 말합니다.

 

계약당사자

 계약당사자는 전대인(임차인)과 전차인(제3자)입니다.

 따라서 전대차 계약을 하면, 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 사이에는 별개의 새로운 임대차 관계가 생기나, 임차인(전대인)과 임대인의 관계는 그대로 존속하게 됩니다.

 

임차권의 전대 금지

 「민법」은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있으므로, 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차상가건물을 전대한 때에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조).

 임차권의 전대제한 규정은 강행규정이 아니므로, 전대차는 임대인의 동의가 없더라도 임차인과의 사이에 채권·채무가 유효하게 성립합니다. 그러나 전차인이 임대인이나 그 밖의 제3자에게 임차권이 있음을 주장하기 위해서는 임대인의 동의가 필요합니다(「민법」 제629조 및 제652조).

 임대인의 동의는 전대차 계약이 체결되기 전이든 후이든 상관없이 있기만 하면 되고, 명시 또는 묵시 상관없이 가능합니다. 다만, 동의가 있었다는 사실은 임차인과 전차인이 입증해야 합니다.

 

임대인의 동의가 있는 전대차의 효과  

전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계

 전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차 계약의 내용에 따라 정해지고, 전대인은 전차인에 대해 임대인으로서의 권리의무를 가지게 됩니다.

 

임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계

 임대인과 임차인의 관계는 전대차에 불구하고 아무런 영향을 받지 않습니다. 즉 임대인은 임차인에 대해 임대차계약에 따른 권리를 행사할 수 있습니다(「민법」 제630조제2항).

 

임대인과 전차인 사이의 관계

 임대인과 전차인 사이에는 직접적으로 아무런 관계가 없습니다. 그러나 「민법」은 임대인의 보호를 위해 전차인이 직접 임대인에 대해 의무를 부담하도록 하고 있습니다(「민법」 제630조제1항 전단).

 즉, 전차인은 전대차 계약에 따라 전대인(임차인)에 대해 월세 등의 지급의무를 지는데, 월세를 일정한 전제 하에 직접 임대인에게 지급하면 전대인(임차인)에게 지급하지 않아도 됩니다. 그러나 전차인은 전대인(임차인)에게 월세를 지급했다는 이유로 임대인에게 임차권을 주장할 수는 없습니다(「민법」 제630조제1항 후단).

 

전차인의 보호

 전대차는 임대차를 기초로 하므로, 임대인과 임차인의 임대차 관계가 기간만료 등으로 종료하면 자동적으로 임차인과 제3자간의 전대차 관계도 소멸합니다.

 그러나 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경우에는 전차인의 권리가 자동으로 소멸하지 않으므로, 전차인은 전대차의 존속을 임대인과 임차인에게 주장할 수 있습니다(「민법」 제631조).

 임대차계약이 해지를 이유로 종료되더라도 상가건물이 적법하게 제3자에게 전대된 경우에는 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 임차인은 임대차계약이 해지된 것을 이유로 전차인에게 대항하지 못합니다. 전차인이 해지의 통지를 받은 때에도 6개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제638조).

 상가건물 사용을 편리하게 하기 위해 임대인의 동의를 얻어 전차인이 설치한 물건이나, 임대인으로부터 매수하였거나 임대인의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 물건에 대해서는 전대차의 종료 시 전차인은 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제647조).

 

임대인의 동의가 없는 전대차의 효과  

전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계

 전대차 계약은 계약 당사자 사이에서 유효하게 성립하고, 전차인은 전대인에게 상가건물을 사용·수익하게 해 줄 것을 내용으로 하는 채권을 취득하며, 전대인은 전차인에 대해 차임청구권을 가집니다.

 전대인은 전차인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 됩니다(대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결).

 

임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계

 임차인이 전대를 하더라도 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계는 그대로 존속합니다. 물론 임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조제2항).

 

임대인과 전차인 사이의 관계

 임대인의 동의 없이 상가건물을 전대한 경우에는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 전차인이 상가건물을 점유하는 것은 임대인에게는 불법점유가 됩니다. 따라서 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 임차상가건물의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제213조 및 제214조).

 

상가건물의 일부 부분에 대한 전대차  

상가건물 일부 전대차의 예외

 상가건물의 임차인이 그 상가건물의 일부분을 다른 사람에게 사용하게 할 경우 전대의 제한, 전대의 효과 및 전차인의 권리의 확정에 관한 규정은 적용되지 않습니다(「민법」 제632조).

 다만, 이 규정은 임의규정이므로 당사자간의 특약으로 상가건물의 일부분이라도 다른 사람이 사용할 수 없도록 약정한다면 그 계약 내용에 따라 적용됩니다.

 

※ 전세권의 경우 – 전전세

 전전세란

 “전전세”란 전세권자가 그 전세권의 범위 내에서 전세 목적물의 일부 또는 전부을 제3자에게 다시 전세권을 설정해 주는 것을 말합니다.

 전전세의 요건

 전세권자는 설정행위로 전전세가 금지되어 있지 않는 한, 그의 전세권의 존속기간 내에서 전전세할 수 있습니다(「민법」 제306조).

 전전세권은 원전세권자(전세를 얻은 사람)와 전전세권자(다시 전세를 얻은 사람) 사이에 전전세권설정의 합의와 등기에 의해 성립됩니다(「민법」 제186조).

 전전세권의 존속기간은 원전세권의 존속기간 내여야 합니다(「민법」 제306조).

 전전세의 경우에도 전세금을 지급해야 합니다. 전전세권은 원전세권을 기초로 하여 성립하는 것이므로, 전전세의 전세금은 원전세의 전세금을 초과할 수는 없습니다.

 전전세의 효과

 전전세권이 설정되더라도 원전세권은 그대로 유지되나, 원전세권자는 전전세권에 의해 제한되는 한도에서 스스로 그 목적 부동산을 사용·수익할 수 없게 됩니다.

 전전세권자는 그 목적 부동산을 점유하여 사용·수익할 수 있으며, 그 밖에 전세권자로서의 모든 권리를 가지게 됩니다. 다만, 원전세권설정자에 대해서는 아무런 권리의무를 가지지 않습니다.

 원전세권자는 전전세를 주지 않았다면 부담하지 않아도 될 불가항력으로 인한 손해에 대해서도 책임을 져야 합니다(「민법」 제308조).

 전전세권자는 전전세권이 소멸하면 전전세권 설정자에게 목적물을 인도하고, 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 발급하는 동시에 전전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제317조).

 전전세권자는 전전세권설정자가 전전세금을 반환하지 않고 지체하면 전전세권을 이유로 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다(「민법」 제318조).

 이 경우 전전세권 목적물 전부에 대한 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다도 전전세금을 우선변제 받을 수 있습니다(「민법」 제303조제1항).

 다만, 이 경매청구권은 원전세권도 소멸하고 원전세권설정자가 원전세권자에 대한 원전세금의 반환을 지체하고 있는 경우에만 행사할 수 있습니다.