【상가건물의 사용·수익】  1.임차료

1.임차인의 차임지급 의무   

차임지금 의무

 임차인은 임차상가건물의 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다(「민법」 제618조).

 당사자 사이에 차임의 지급시기에 관한 약정이 없는 경우에는, 매월 말에 지급하면 됩니다(「민법」 제633조).

유용한 법령정보

< 차임을 낼 수 없는 형편인데, 보증금에서 차임을 제하도록 할 수 있나요? >

   Q. A씨는 중학교 앞에서 분식집을 운영 중입니다. 방학이 되자 등교하는 학생들이 적어져 분식집 영업이 학기 중만큼 잘 되지 않았습니다. A씨는 임대인에게 방학 기간 중의 차임을 보증금으로 내겠다고 할 수 있을까요?

 A. 임대차계약에서의 임대차보증금은 임차인이 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되어, 임대인은 임대차보증금에서 연체차임 등 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323,8330 판결). 그러나 임대차보증금이 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없습니다(대법원 1994.9.9. 선고 94다4417 판결).

차임의 연체와 해지   

차임 연체 및 임대차계약 해지

※ 차임연체와 해지(「상가건물 임대차보호법」 제10조의8)의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).

 임차인이 3번에 걸쳐 차임을 연체하는 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의8).

 3번 연체의 기준은 지급시기인데, 예를 들어 1년에 한 번씩 120만원을 지급하기로 한 임대차의 경우에는 3년분의 차임, 즉 360만원이 됩니다.

 3번에 걸쳐 연체를 하는 경우 연속적으로 차임을 연체해야 하는지, 1년에 3번 연체하면 임대차계약을 해지할 수 있는지에 의문이 생길 수 있습니다. 매월 차임을 지급하기로 약정한 경우 연속해서 세 달의 차임을 연체한 경우는 물론, 9월분과 10월분 차임을 연체하고 11월분 차임은 지불하고 다시 12월 분 차임을 연체하는 것처럼 1년에 총 3개월분의 차임을 연체한다면 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

 위 규정은 강행규정으로서, 이에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효로 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조).

 예를 들어, 1번만 차임을 연체해도 임대차계약을 해지할 수 있다고 약정하거나, 3번 이상 연체하면 해지의 의사표시가 없어도 임대차계약이 자동으로 종료된다는 등의 약관조항은 임차인에게 불리하므로 무효입니다.

 

공동 임차인의 연대의무   

공동 임차인의 연대 차임지급 의무

 여러 사람이 공동으로 상가건물을 임차하여 사용·수익하는 경우에는, 임차인 각자가 연대해서 차임지급 의무를 부담하게 됩니다(「민법」 제654조에 따른 제616조의 준용).

 

2.차임 또는 보증금의 증액청구   

차임 또는 보증금의 증액청구

 임대인은 임대차계약의 중 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항).

 위 규정은 2020. 9. 29. 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다[「상가건물 임대차보호법」부칙(법률 제17490호) 제2조].

 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 계속되고 있는 것으로 보아야 하므로 증액청구를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서).

 

차임증액 금지 특약

 임대인의 차임증액청구는, 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 할 수 없습니다.

 그러나 임대인은 차임을 증액하지 않겠다는 특약을 했다하더라도 약정 후 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).

 

증액청구 기간 및 금액의 제한

 차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우에도 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 후단 및 제2항).

 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제2항).

 증액청구 당시 차임이나 임차보증금의 5%를 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).

 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 위에 따른 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 단서(차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못함)를 적용하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제3항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).

 위 규정은 2020. 9. 29. 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다[「상가건물 임대차보호법」부칙(법률 제17490호) 제2조].

 

차임 또는 보증금의 감액청구   

차임 또는 보증금의 감액청구

 임차인은 차임이나 보증금이 임대상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항).

 위 규정은 2020. 9. 29. 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다[「상가건물 임대차보호법」부칙(법률 제17490호) 제2조].

 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차는 계속되고 있는 것으로 보아야 하므로 감액청구를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서).

 

차임감액 금지 특약의 무효

 증액금지의 특약과는 달리, 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조 및 「민법」 제652조에 따른 제628조의 준용).

 따라서, 임차인은 차임감액을 요청하지 않겠다는 특약을 했다 하더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있습니다.

 

증액 부분의 담보물권자에 대한 대항력   

보증금 증액 부분에 대한 대항력

 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의 하에 보증금을 증액한 경우, 보증금 중 증액된 부분은 저당권의 설정 이후에 새로이 체결된 계약에 따른 금액이므로 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다(대법원 1990.8.14. 선고 90다카11377 판결).

 

증액에 따른 임대차계약서 작성 및 확정일자

 증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는, 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여, 그 증액부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 따라서, 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부을 확인하여 임차상가건물에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지 않는지를 확인한 후 증액여부를 결정하는 것이 안전합니다.

 

3.월차임 전환   

보증금의 월 차임의 전환

 보증금의 전부 또는 일부는 월세로 전환할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제12조).

 다만, 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우 내야 하는 월세는 돌려받은 금액에 다음 중 낮은 비율을 곱한 금액을 월로 나눈 금액을 초과할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제12조 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제5조).

 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 연 12%

 한국은행에서 공시한 기준금리에 4.5배를 곱한 비율

 

월차임 전환 이율의 제한   

월차인 전환시 산정률

 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우 전환 금액의 비율은 연 12%를 초과할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제5조).

 예를 들어, 보증금 5천만원인 상가건물의 임대차계약을 체결한 경우 당사자의 합의로 보증금 중 1천만원을 돌려받고, 나머지는 월세를 내는 것으로 전환할 수 있습니다. 이 때 월세는 돌려받은 1천만원의 연 12%의 이율인 120만원을 월로 나눈 10만원을 넘을 수 없습니다.

※ 위의 보증금의 월차임 전환 이율의 제한규정은 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 상가건물에만 적용됩니다.