【상가건물 임대차계약】 3. 보증금의 보호

1.대항력  

※ 대항력 등(「상가건물 임대차보호법」 제3조)의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).

※ 다만, 이 규정은 2015년 5월 13일 이후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용합니다[「상가건물 임대차 보호법」 부칙(법률 제13284호, 2015. 5. 13.) 제2조].

 

대항력의 개념

 “대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항 참조).

 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 ① 상가건물을 인도받고 ② 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

 

상가건물의 인도

 「상가건물 임대차보호법」에 따른 대항력을 취득하기 위해서는 ‘건물의 인도’가 필요합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

 상가건물의 인도란 점유이전을 말하는데, 건물 사용이 가능하도록 임대인으로부터 임차인에게로 지배권이 이전하는 것을 말합니다.

 

사업자등록 신청

 사업자는 사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청해야 합니다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있습니다(「부가가치세법」 제8조제1항).

 사업장이 둘 이상인 사업자(사업장이 하나이나 추가로 사업장을 개설하려는 사업자를 포함)는 사업자 단위로 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 등록을 신청할 수 있습니다. 이 경우 등록한 사업자를 사업자 단위 과세 사업자라 합니다(「부가가치세법」 제8조제3항).

 사업자등록을 신청한 사람은 관할 세무서장으로부터 사업자의 인적사항과 사업자 등록 신청사유, 사업개시 연월일 또는 사업장 설치 착수 연월일 및 그 밖의 참고 사항을 기재한 사업자등록증(「부가가치세법 시행규칙」 별지 제7호서식)을 신청일부터 3일 이내(토요일, 공휴일 또는 근로자의 날 산정 제외)에 발급받습니다(「부가가치세법 시행령」 제11조제1항, 제5항).

 사업자는 사업 개시일부터 20일 내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 합니다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있습니다(「부가가치세법」 제8조제1항).

 

사업자등록 신청절차

 사업자등록을 신청하려는 사람은 사업장마다 사업자의 인적사항, 사업자등록신청사유, 사업개시연월일 또는 사업장설치 착수 연월일 및 그 밖의 참고사항을 적은 사업자등록 신청서를 세무서장(관할 세무서장 또는 그 밖의 세무서장 중 어느 한 세무서장을 말함)에게 제출(국세정보망에 의한 제출 포함)해야 합니다(「부가가치세법 시행령」 제11조제1항).

 사업자등록을 신청하는 사람은 다음의 구분에 따라 해당 서류에 첨부해야 합니다(「부가가치세법 시행령」 제11조제3항).

  1. 법령에 따라 허가를 받거나 등록 또는 신고를 해야 하는 사업의 경우 사업허가증 사본·사업등록증 사본 또는 신고필증 사본
  2. 사업장을 임차한 경우에는 임대차계약서 사본
  3. 임차한 상가건물의 해당 부분 도면(상가건물의 일부분을 임차한 경우에 한함)
  4. 사업자금 내역 또는 재무상황 등을 확인할 수 있는 자금출처명세서(금지금(金地金) 도·소매업 및 과세유흥장소의 영업을 영위하려는 경우에 한함)
  5. 사업자 단위로 등록하려는 사업자는 사업자 단위 과세 적용 사업장 외의 사업장에 대한 1. 에서 4. 까지의 서류 및 사업장 소재지·업태·종목 등이 적힌「부가가치세법 시행규칙」 별지 제6호서식의 자금출처명세서(사업자 단위로 등록하려는 사업자에 한함)
  6. 사업자금 명세 또는 재무상활 등을 확인할 수 있는「부가가치세법 시행규칙」 별지 제6호서식의 자금출처명세서(액체연료 및 관련제품 도매업, 기체연료 및 관련제품 도매업, 차량용 주유소 운영업, 차량용 가스 충전업, 가정용 액체연료 소매업과 가정용 가스연료 소매업 및 재생용 재료 수집 및 판매업에 한함)
  7.  

대항력의 발생시기

 대항력은 임차인이 상가건물을 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에게 효력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

 대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른 사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물소유자에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항 참조).

 임차상가건물에 경매가 실시된 경우 임차상가건물이 매각되면 임차권은 소멸합니다. 다만 보증금을 전액 받지 못한 경우에는 대항력이 그대로 남아 있으므로 임차권은 소멸되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제8조).

 대항력을 취득한 임차인과 상가건물에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.

 

우선변제권  

우선변제권의 개념과 요건

 우선변제권이란 「상가건물 임대차보호법」상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 ① 대항요건과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다.

 우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).

 

확정일자의 취득

 “확정일자”란 증서가 작성된 날짜에 상가건물임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자로, 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 임대차계약서가 존재하였음을 인정하는 날짜를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제4조제1항 참조).

 

확정일자 부여 신청

 상가건물 임대차 계약서에 확정일자를 부여받으려는 자는 다음의 서류를 제출하여야 합니다(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조제1항 및 제2항).

 「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 별지 제1호서식의 확정일자 신청서

 임대차의 목적이 상가건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면

 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물·면적, 임대차기간, 보증금·차임, 계약당사자(대리인에 의하여 계약이 체결된 경우 그 대리인을 말함)에 대한 사항 및 서명 또는 기명날인이 있는 계약서 원본

 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 서류

 사업자등록 신청 또는 사업자등록 정정신고와 동시에 확정일자 부여를 신청하는 경우 확정일자 신청서를 갈음하여 사업자등록 신청서 또는 사업자등록 정정신고서에 확정일자 부여 신청 의사를 표시하여 제출할 수 있습니다(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조제3항).

※ 상가보증금보장신용보험의 가입

상가보증금보장신용보험 가입 시 상가건물임대차계약이 해지 또는 종료되었거나 임차목적물에 대한 경매 또는 공매철자가 개시되었으나 임차인이 임차보증금을 돌려받지 못하여 발생하는 손해를 보상받을 수 있습니다.

상가보증금보장신용보험 가입대상 및 절차에 관한 자세한 사항은 SGI서울보증(https://sgic.co.kr)에서 확인하실 수 있습니다.

 

2.상가건물임대차 등기란?  

상가건물임대차 등기란

 상가건물임대차 등기란, 임대인이 상가건물을 사용·수익하게 하고, 임차인이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정하는 임대차계약을 체결한 경우, 임대인의 협력을 얻어 하는 임차권설정 등기를 말합니다(「민법」 제681조 및 제621조제1항).

 

상가건물임대차 등기절차  

신청인 및 관할등기소

 임대인이 등기의무자가 되고 임차인이 등기권리자가 되어 공동으로 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에 신청해야 합니다(「부동산등기법」 제7조제1항 및 제23조제1항).

 임대인이 임대차 등기절차에 협력하지 않는 경우, 반대약정이 없으면 임대인에 대해 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있으므로, 임차인은 ‘임차권설정등기절차를이행하라’는 취지의 이행판결을 받아 등기의무자가 단독으로 신청하고, 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다(「민법」 제621조제1항 및 「부동산등기법」 제23조제4항).

 

등기신청방법

1) 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호)

2) 전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]

 

신청정보의 제공

 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 임차인이 임대인의 협력을 얻어 건물임대차등기를 신청하는 경우

 임차권설정 또는 임차물 전대의 등기를 신청하는 경우에는 다음의 등기사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제74조 및 「부동산등기규칙」 제13조제2항).

√ 차임(借賃)

√ 차임지급시기

√ 존속기간(다만, 처분능력 또는 처분권한 없는 임대인에 의한 단기임대차인 경우에는 그 뜻도 기재)

√ 임차보증금

√ 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의

 대항력과 우선변제권을 취득하고 있는 임차인이 임대인의 협력을 얻어 건물임대차등기를 신청하는 경우

 위 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 임차인이 하는 임차권등기신청서의 기재사항, 사업자등록을 신청한 날, 임차건물을 점유한 날 및 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 기재해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제7조제2항).

 

첨부정보의 제공

 등기를 신청하는 경우 다음 정보를 그 신청정보와 함께 첨부정보로서 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기규칙」 제46조제1항, 및 제62조).

 등기원인을 증명하는 정보: 약정에 따른 경우에는 임차권설정 계약서, 판결에 따른 경우에는 판결정본과 확정증명서

 등기원인에 대해 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 및 인감증명

 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보

 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 자격을 증명하는 정보

 대리인이 등기를 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 정보

 지적도나 건물도면(임차권설정 또는 임차물의 전대범위가 부동산의 일부인 경우) [「부동산등기규칙」 제130조제2항]

 임차권자의 주민등록번호 등·초본(3개월 이내의 것)

 임차권 설정자인 소유자의 인감증명서(3개월 이내의 것)[「부동산등기규칙」제60조제1항제3호]

 등록면허세영수필확인서 및 등기신청수수료(「부동산등기규칙」 제65조제1항)