【부동산 매매 개관】  2.부동산 거래 규제

1.토지거래 및 이용에 관한 규제

토지거래허가제  

토지거래계약에 관한 허가구역의 지정

 국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 “시·도지사”라 함)는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역, 그러한 우려가 있는 지역으로서 다음의 지역은 5년 이내의 기간을 정해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제7조제1항).

지역

구분

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 광역도시계획, 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 등 토지이용계획이 새로 수립되거나 변경되는 지역

법령의 제정·개정 또는 폐지나 그에 따른 고시·공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역 

법령에 따른 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근지역 

그 밖에 시·도지사가 투기우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 국토교통부장관 또는 시·도지사에게 요청하는 지역

 

허가구역이 둘 이상의 시·도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우: 국토교통부장관이 지정

 

허가구역이 동일한 시·도 안의 일부지역인 경우: 시·도지사가 지정. 다만, 국가가 시행하는 개발사업 등에 따라 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 등의 경우에는 국토교통부장관이 지정

※ 토지거래허가구역 지정 현황은 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)에서 확인할 수 있으며, 시·도에서 허가구역을 지정·관리하는 지역은 해당 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다.

토지거래계약에 관한 허가

 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리 포함)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당)하는 계약(예약 포함, 이하 “토지거래계약”이라 함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 그 토지의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 허가를 받아야 합니다(「「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제1항 전단).

 허가구역에 있는 토지거래계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 다음의 서류를 첨부하여 그 토지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제1항 전단, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제8조제1항, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」제9조제1항 및 제2항).

 다음의 사항을 기재한 토지거래계약허가신청서(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」별지 제9호서식)

√ 당사자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)

√ 토지의 지번·지목·면적·이용현황 및 권리설정현황

√ 토지의 정착물인 건축물·공작물 및 입목 등에 관한 사항

√ 이전 또는 설정하려는 권리의 종류

√ 계약예정금액

√ 토지의 이용에 관한 계획

√ 토지를 취득(토지에 관한 소유권·지상권 또는 소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 이전하거나 설정하는 것을 말함)하는 데 필요한 자금조달계획

 토지이용계획서(농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지의 경우에는 농업경영계획서)

 토지취득자금조달계획서(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 별지 제10호서식)

 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 다음의 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관해서는 허가가 필요하지 않습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제2항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제9조제1항).

구분

대상 지역

기준 면적

도시지역 내의 지역

주거지역

180㎡

상업지역

200㎡

공업지역

660㎡

녹지지역

100㎡

용도지역의 지정이 없는 구역

90㎡

도시지역 외의 지역

기타

250㎡

농지

500㎡

임야

1,000㎡

토지거래계약의 불허

 토지거래계약에 관한 허가신청이 다음에 해당하는 경우에는 허가를 받을 수 없습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제12조).

 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 것이 아닌 경우

 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하려는 것이 아닌 경우

 허가구역에 거주하는 농업인·임업인·어업인 또는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제10조제1항에 따른 자가 그 허가구역에서 농업·축산업·임업 또는 어업을 경영하기 위하여 필요한 것이 아닌 경우

 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지를 수용하거나 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것이 아닌 경우

 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률에 따라 지정된 지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자나 시행하려는 자가 그 사업에 이용하려는 것이 아닌 경우

 허가구역의 지정 당시 그 구역이 속한 특별시·광역시·특별자치시·시(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 에 따른 행정시 포함)·군 또는 인접한 특별시·광역시·특별자치시·시·군에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 것인 경우나 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 하는 자가 그 사업에 이용하려는 것이 아닌 경우

 허가구역이 속한 특별시·광역시·특별자치시·시 또는 군에 거주하고 있는 자의 일상생활과 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」제10조제2항의 용도에 이용하려는 것이 아닌 경우

 도시·군계획이나 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 맞지 않는 경우

 생태계의 보전과 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해(危害)를 끼칠 우려가 있는 경우

 그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 않다고 인정되는 경우

토지이용규제  

지역·지구 등의 신설 제한 등

 지역·지구 등의 개념

 “지역·지구 등”이란 지역·지구·구역·권역·단지·도시·군계획시설 등 명칭에 관계없이 개발행위를 제한하거나 토지이용과 관련된 인가·허가 등을 받도록 하는 등 토지의 이용 및 보전에 관한 제한을 하는 일단(一團)의 토지(토지와 연접한 해수면으로서 토지와 같이 제한되는 경우에는 그 해수면 포함)를 말합니다(「토지이용규제 기본법」 제2조제1호).

 지역·지구 등의 신설 제한 등

 다음을 제외하고는 지역·지구 등을 신설할 수 없습니다(「토지이용규제 기본법」 제5조 및 별표).

√ 「토지이용규제 기본법」 별표에 규정된 지역·지구 등

√ 다른 법률의 위임에 따라 대통령령에 규정된 지역·지구 등으로서 「토지이용규제 기본법 시행령」 별표에 따른 지역·지구 등

√ 다른 법령의 위임에 따라 총리령, 부령 및 자치법규에 규정된 지역·지구 등으로서 국토교통부장관이 관보에 고시하는 지역·지구 등

 지역·지구 등의 지정

 중앙행정기관의 장이나 지방자치단체의 장이 지역·지구 등을 지정(변경 및 해제 포함)하려면 다음의 경우를 제외하고 미리 주민의 의견을 들어야 합니다(「토지이용규제 기본법」 제8조제1항 및 「토지이용규제 기본법 시행령」 제6조제8항, 제9항).

√ 따로 지정 절차 없이 법령이나 자치법규에 따라 지역·지구 등의 범위가 직접 지정되는 경우

√ 다른 법령 또는 자치법규에 주민의 의견을 듣는 절차가 규정되어 있는 경우

√ 국방상 기밀유지가 필요한 경우

√ 「문화재보호법」에 따라 가지정문화재로 지정하는 경우

√ 지역·지구 등의 면적을 축소하는 경우

√ 지역·지구 등의 면적을 100분의 10 이내의 범위에서 확대하는 경우

 중앙행정기관의 장이 지역·지구 등을 지정하는 경우에는 지적(地籍)이 표시된 지형도에 지역·지구 등을 명시한 도면을 작성하여 관보에 고시하고, 지방자치단체의 장이 지역·지구 등을 지정하는 경우에는 지형도면을 작성하여 그 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다. 다만, 「토지이용규제 기본법 시행령」 제7조제3항에서 정하는 바에 따라 지형도면을 작성·고시하지 아니하거나 지적도 등에 지역·지구등을 명시한 도면을 작성하여 고시할 수 있습니다(「토지이용규제 기본법」 제8조제2항 및 「토지이용규제 기본법 시행령」 제7조제3항).

토지 지정지역 규제  

지정지역(투기지역)의 개념

 “지정지역”이란 국토교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 해당 지역특성 등을 감안하여 해당지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계 중앙행정기관의 장이 국토교통부장관을 경유하여 요청하는 경우 포함)하는 경우로서 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다(「소득세법」 제104조의2제1항 및 「소득세법 시행령」 제168조의3제1항 전단).

토지 지정지역(투기지역)의 지정

 다음의 지역은 토지지정지역(투기지역)으로 지정됩니다(「소득세법」 제104조의2제1항 및 「소득세법 시행령」 제168조의3제1항제2호, 제4호).

 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 “직전월”이라 함)의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 2개월간의 월 평균 지가상승률이 전국지가상승률의 30%보다 높은 지역

 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 지가상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국지가상승률보다 높은 지역

 택지개발지구, 행정중심복합도시건설사업 예정지역·주변지역 또는 그 밖에 대규모개발사업의 추진이 예정되는 지역 중 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역

 토지 지정지역(투기지역) 지정 현황

 2017년 8월 현재 토지 투기지역으로 지정된 곳은 없습니다[기획재정부 홈페이지(http://www.mosf.go.kr) 참조].

 토지지정지역의 지정효력

 토지지정지역(투기지역)은 지정지역의 지정을 공고한 날부터 효력이 발생합니다(「소득세법 시행령」 제168조의3제6항).

토지지정지역(투기지역)에 대한 중과세

 지정지역 내에 있는 비사업용 토지 또는 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위해 정한 부동산을 양도한 경우에는 「소득세법」 제55조제1항에 따른 세율에 10%를 더한 세율을 적용합니다. 이 경우 해당 부동산 보유기간이 2년 미만인 경우에는 「소득세법」 제55조제1항에 따른 세율에 10%를 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 「소득세법」 제104조제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 합니다(「소득세법」 제104조제4항제3호 및 제4호).

개발제한구역지정  

개발제한구역의 개념

 “개발제한구역”이란 국토교통부장관이 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되어 지정한 구역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조제1항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조제1항).

개발제한구역의 지정

 다음의 지역을 개발제한구역으로 지정합니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조제1항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제2조제1항).

 도시가 무질서하게 확산되는 것 또는 서로 인접한 도시가 시가지로 연결되는 것을 방지하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

 도시주변의 자연환경 및 생태계를 보전하고 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

 국가보안상 개발을 제한할 필요가 있는 지역

 도시의 정체성 확보 및 적정한 성장 관리를 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

※ 개발제한구역의 지정 현황은 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.

부동산거래 신고제도  

부동산거래 신고제도의 개념

 “부동산거래 신고제도”란 실거래가격 보다 낮게 계약서를 작성하는 이중계약의 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 다음에 해당하는 계약을 체결한 경우에는 실제 거래가격 등의 사항을 신고하게 하는 제도를 말합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제1조 및 제3조제1항).

  1. 부동산의 매매계약
  2. 「택지개발촉진법」, 「주택법」등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약
  3. 위 2.에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위의 매매계약
  4. 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위의 매매계약

부동산거래 신고의무

 다음에 따라 부동산 거래를 신고하면 됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제3조제1항, 별표 1 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조제7항).

구분

내용

신고주체

∙ 거래당사자(매수인 및 매도인)

∙ 부동산 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부하는 경우: 개업공인중개사

신고내용

1. 공통

 ▪ 거래당사자의 인적사항

 ▪ 계약 체결일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일

 ▪ 거래대상 부동산등(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말함)의 소재지·지번·지목 및 면적

 ▪ 거래대상 부동산등의 종류(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 종류를 말함)

 ▪ 실제 거래가격

 ▪ 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

 ▪ 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 다음의 사항

 ⓛ 개업공인중개사의 인적사항

 ② 개업공인중개사가 「공인중개사법」 제9조에 따라 개설등록한 중개사무소의 상호·전화번호 및 소재지

 

2. 법인이 주택의 거래계약을 체결하는 경우

 ▪ 법인의 현황에 관한 다음의 사항(거래당사자 중 국가등이 포함되어 있거나 거래계약이 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호 또는 같은 항 제3호가목에 해당하는 경우는 제외)

 ⓛ 법인의 등기 현황

 ② 법인과 거래상대방 간의 관계가 다음의 어느 하나에 해당하는지 여부

 √ 거래상대방이 개인인 경우:그 개인이 해당 법인의 임원이거나 법인의 임원과 친족관계가 있는 경우

 √ 거래상대방이 법인인 경우: 거래당사자인 매도법인과 매수법인의 임원 중 같은 사람이 있거나 거래당사자인 매도법인과 매수법인의 임원 간 친족관계가 있는 경우

 ▪ 주택 취득 목적 및 취득 자금 등에 관한 다음의 사항(법인이 주택의 매수자인 경우만 해당)

 ① 거래대상인 주택의 취득목적

 ② 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급방식. 이 경우 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우에는 자금의 조달계획을 증명하는 다음의 서류를 첨부해야 함(자금조달·입주계획서의 제출일을 기준으로 주택취득에 필요한 자금의 대출이 실행되지 않았거나 본인 소유 부동산의 매매계약이 체결되지 않은 경우 등 항목별 금액 증명이 어려운 경우에는 그 사유서를 첨부해야 함)

1) 자금조달·입주계획서에 금융기관 예금액 항목을 적은 경우: 예금잔액증명서 등 예금 금액을 증명할 수 있는 서류

2) 자금조달·입주계획서에 주식·채권 매각대금 항목을 적은 경우: 주식거래내역서 또는 예금잔액증명서 등 주식·채권 매각 금액을 증명할 수 있는 서류

3) 자금조달·입주계획서에 증여·상속 항목을 적은 경우: 증여세·상속세 신고서 또는 납세증명서 등 증여 또는 상속받은 금액을 증명할 수 있는 서류

4) 자금조달·입주계획서에 현금 등 그 밖의 자금 항목을 적은 경우: 소득금액증명원 또는 근로소득 원천징수영수증 등 소득을 증명할 수 있는 서류

5) 자금조달·입주계획서에 부동산 처분대금 등 항목을 적은 경우: 부동산 매매계약서 또는 부동산 임대차계약서 등 부동산 처분 등에 따른 금액을 증명할 수 있는 서류

6) 자금조달·입주계획서에 금융기관 대출액 합계 항목을 적은 경우: 금융거래확인서, 부채증명서 또는 금융기관 대출신청서 등 금융기관으로부터 대출받은 금액을 증명할 수 있는 서류

7) 자금조달·입주계획서에 임대보증금 항목을 적은 경우: 부동산 임대차계약서

8) 자금조달·입주계획서에 회사지원금·사채 또는 그 밖의 차입금 항목을 적은 경우: 금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류

③ 임대 등 거래대상 주택의 이용계획

 

3. 법인 외의 자가 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우(거래당사자 중 국가등이 포함되어 있는 경우는 제외)

▪ 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급방식. 이 경우 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우 매수자는 자금의 조달계획을 증명하는 서류로서 위 1) 부터 8) 까지의 서류를 첨부해야 함

▪ 거래대상 주택에 매수자 본인이 입주할지 여부, 입주 예정 시기 등 거래대상 주택의 이용계획

신고기간

∙ 부동산거래계약 체결일로부터 30일 이내

신고방법

∙ 부동산거래계약 신고서에 서명 또는 날인(捺印)하여 부동산 소재지 관할 시장·군수·구청장에게 제출

∙ 국토교통부 부동산거래관리시스템을 통한 신고

※ 부동산 거래신고에 관한 자세한 내용은 찾기쉬운 생활법령정보『부동산 매매』의 <부동산 매매계약 후 처리사항-각종 사항 신고하기-부동산거래 신고>부분에서 확인할 수 있습니다.

 

 

2.주택거래 및 이용에 관한 규제

주택지정지역규제  

지정지역(투기지역)의 개념

 “지정지역”이란 국토교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 해당 지역특성 등을 감안하여 해당지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계 중앙행정기관의 장이 국토교통부장관을 경유하여 요청하는 경우 포함)하는 경우로서 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다(「소득세법」 제104조의2제1항 및 「소득세법 시행령」 제168조의3제1항 전단).

주택지정지역(투기지역)의 지정

 다음의 지역은 주택지정지역(투기지역)으로 지정됩니다(「소득세법」 제104조의2제1항 및 「소득세법 시행령」 제168조의3제1항제1호, 제3호, 제4호).

 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 “직전월”이라 함)의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 2개월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 30%보다 높은 지역

 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역

 개발사업(개발부담금을 부과하지 않는 개발사업을 포함함) 및 주택재건축사업(이하 “개발사업 등”이라 함)이 진행 중인 지역(중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 그 개발사업 등을 발표한 경우를 포함함)으로서 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역

 개발사업 등이 진행 중인 지역으로서 직전월의 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 30%보다 높은 지역

 택지개발지구, 행정중심복합도시건설사업 예정지역·주변지역 또는 그 밖에 대규모개발사업의 추진이 예정되는 지역 중 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역

 주택지정지역(투기지역) 지정효력

 주택지정지역(투기지역)은 지정지역의 지정을 공고한 날부터 효력이 발생합니다(「소득세법 시행령」 제168조의3제6항 및 제9항 본문).

주택지정지역(투기지역)에 대한 중과세

 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위해 정한 부동산을 양도한 경우에는 「소득세법」 제55조제1항에 따른 세율에 10%를 더한 세율을 적용합니다. 이 경우 해당 부동산 보유기간이 2년 미만인 경우에는 「소득세법」 제55조제1항에 따른 세율에 10%를 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 「소득세법」 제104조제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 합니다(「소득세법」 제104조제4항제4호).

투기과열지구규제  

투기과열지구의 개념

 “투기과열지구”란 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려했을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부장관 또는 시·도지사가 주택가격의 안정을 위해 필요하다고 인정되는 경우 주택정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 시·도 주택정책심의위원회)의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다(「주택법」 제63조제1항).

투기과열지구의 지정

 다음의 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있습니다[「주택법」 제41조제1항, 제2항 및 「주택법 시행규칙」(국토교통부령 제634호, 2019. 7. 2., 일부개정) 제25조.

 직전월(투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말함)부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역

 주택의 분양계획이 지난달보다 30퍼센트 이상 감소하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 지역

 주택건설사업계획의 승인이나 건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 지역

 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 시·도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 지역

 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 시·도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역

 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 해당 지역의 주택공급물량이 입주자저축 가입자 중 주택청약 제1순위자에 비하여 현저하게 적은 지역

 투기과열지구 지정 현황(2017년 8월 현재)

 서울특별시 전역(25개區), 경기도 과천시, 세종특별자치시(행정중심복합도시 건설 예정지역)(출처: 국토교통부 홈페이지)

조정대상지역  

조정대상지역의 지정

 “조정대상지역”이란 다음의 어느 하나에 해당하는 지역의 경우 주택정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 시·도 주택정책심의위원회)의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다(「주택법」 제63조의2제1항 및 「주택법 시행규칙」 제25조의2).

 과열지역(주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역): 직전월(조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말함. 이하 같음)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말합니다.

√ 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역

√ 직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말함. 이하 같음) 전매거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가한 지역

 위축지역(주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역): 직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1.0퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말합니다.

√ 직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 감소한 지역

√ 직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양주택(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 입주자를 모집을 하였으나 입주자가 선정되지 아니한 주택을 말함)의 수가 전년 동기 대비 2배 이상인 지역

√ 시·도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균을 초과하는 지역

 조정대상지역 지정 현황

 2017년 8월 현재 조정대상지역으로 지정된 곳은 없습니다(출처: 국토교통부 홈페이지).

공공임대주택의 매각 제한  

임대의무기간

 공공임대주택은 다음의 기간이 지나지 않으면 매각할 수 없습니다(「공공주택 특별법」 제50조의2제1항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제1항).

임대주택 종류

임대의무기간

영구임대주택

50년

국민임대주택

30년

행복주택

30년

통합공공임대주택

30년

장기전세주택

20년

위에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택

10년

위에 해당하지 않는 공공임대주택

5년

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3.개발이익 및 재건축초과 이익의 환수

개발이익환수  

개발이익의 개념

 “개발이익”이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적·경제적 요인에 따라 정상지가(正常地價)상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자(이하 “사업시행자”라 함)나 토지 소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 말합니다(「개발이익환수에 관한 법률」 제2조제1호).

개발이익의 환수

 국가는 개발부담금 부과 대상 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익은 개발부담금으로 징수해야 합니다(「개발이익환수에 관한 법률」 제3조, 제5조, 제6조, 제8조, 제11조, 제13조, 제18조 및 「개발이익환수에 관한 법률 시행령」 제4조, 제5조).

구분

내용

대상 사업

1. 택지개발사업(주택단지 조성 사업 포함)

2. 산업단지개발사업

3. 관광단지조성사업(온천 개발사업 포함)

4. 도시개발사업, 지역개발사업 및도시환경정비사업

5. 교통시설 및 물류시설용지조성사업

6. 체육시설 부지조성사업(골프장 건설사업 및 경륜장·경정장 설치사업 포함)

7. 지목변경이 수반되는 사업으로서 「개발이익환수에 관한 법률 시행령」 별표 1로 정하는 사업

8. 위의 사업과 유사한 사업으로서 「개발이익환수에 관한 법률 시행령」별표 1로 정하는 사업 등

납부 의무자

∙ 위의 대상 사업의 사업시행자

∙ 개발사업을 위탁하거나 도급한 경우에는 그 위탁이나 도급을 한 자

∙ 타인이 소유하는 토지를 임차해 개발사업을 시행한 경우에는 그 토지의 소유자

∙ 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위나 위에 해당하는 자의 지위를 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한 자

∙ 다음의 조합이 해산하거나 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 개발부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우

√ 주택조합

√ 도시개발구역의 토지 소유자가 도시개발을 위해 설립한 조합

√ 도시환경정비사업조합

부과기준

∙ 부과 종료 시점의 부과 대상 토지의 가액에서 다음의 금액을 뺀 금액

√ 부과 개시 시점의 부과 대상 토지의 가액

√ 부과 기간의 정상지가상승분

√ 개발비용[순 공사비, 조사비, 설계비, 일반관리비 및 그 밖의 경비 + 납부 의무자가 국가나 지방자치단체에 공공시설이나 토지 등을 기부채납하였을 경우에는 그 가액 또는 납부 의무자가 부담금을 납부하였을 경우에는 그 금액+ 해당 토지의 개량비, 제세공과금, 보상비 및 그 밖에 「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」 제12조에 따른 금액]

부담률

∙ 대상사업 1. ~ 6.의 경우 : 개발이익 × 20/100

∙ 대상사업 7. ~ 8. 의 경우 : 개발이익 × 25/100

· 개발제한구역에서 개발사업을 시행하는 경우로서 납부 의무자가 개발제한구역으로 지정될 당시부터 토지 소유자인 경우: 개발이익 × 20/100

납부

∙ 개발부담금의 납부 의무자는 부과일부터 6개월 이내에 개발부담금을 납부해야 함.

∙ 현금 납부가 원칙이지만 해당 부과 대상 토지 및 그와 유사한 토지로 하는 납부(물납)도 가능함.

 

재건축초과이익 환수  

재건축초과이익의 개념

 “재건축초과이익”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호다목에 따른 재건축사업 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호다목에 따른 소규모재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한함)으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 다음의 어느 하나에 귀속되는 주택가액의 증가분으로서 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제7조에 의하여 산정된 금액을 말합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제2조제1호).

∙ 「도시 및 주거환경정비법」제35조에 따라 설립된 재건축조합(「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항제3호에 따라 지정된 신탁업자 포함) 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제23조에 따라 설립된 조합∙

∙ 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우 위탁자)

재건축초과이익의 환수

 국토교통부장관은 재건축사업에서 발생되는 재건축초과이익을 재건축부담금으로 징수해야 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제3조).

구분

근거조문

내용

대상 사업

(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제5조)

 • 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호다목에 따른 재건축사업 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호다목에 따른 소규모재건축사업(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제2조제1호)

납부 의무자

 

(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제6조)

 • 「도시 및 주거환경정비법」 제16조에 따라 설립된 조합

 • 다만, 종료시점 부과대상 주택을 공급받은 조합원(조합이 해산된 경우 또는 신탁이 종료된 경우는 부과종료 시점 당시의 조합원 또는 위탁자를 말함)이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 2차 납부의무를 부담함

1. 조합이 해산된 경우

2. 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우

3. 신탁이 종료된 경우

4. 신탁업자가 해당 재건축사업의 신탁재산으로 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우

부과기준

 

(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제7조)

 • 종료시점의 부과대상 주택의 가격 총액(이하 “종료시점 주택가액”이라 함)에서 다음의 금액을 뺀 금액(다만, 부과대상 주택 중 일반분양분의 종료시점 주택가액은 분양시점 분양가격의 총액과 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제9조제3항에 따라 산정한 종료시점까지 미분양된 일반분양분의 가액을 반영한 총액으로 함)

√ 개시시점의 부과대상 주택의 가격 총액

√ 부과기간의 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택가격상승분 총액

√ 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제11조의 규정에 의한 개발비용 등

재건축부담금

 

(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제12조)

 • 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제12조에 따름

납부

 

(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제17조)

 • 재건축부담금의 납부의무자는 부과일부터 6개월 이내에 재건축부담금 납부

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4.세금 납부

부동산거래 관련 세금  

양도소득세

 “양도소득세”란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 이전되는 경우 부과되는 세금을 말하며 구체적인 내용은 다음과 같습니다(「소득세법」 제88조, 제92조제2항, 제93조, 제98조, 제103조제1항, 제104조, 「소득세법 시행령」 제162조 및 「국세기본법」 제47조의2제1항 본문).

구분

내용

과세기준일

• 해당 자산의 대금을 청산(잔금을 완불)한 날

과세표준

• 양도소득금액에서 양도소득 기본공제(연간 250만원)를 한 금액

√ 양도소득금액 = 양도차익-장기보유특별공제액(양도차익 × 장기보유특별공제율)

√ 양도차익 = 양도가액(실지거래가액)-(취득가액 + 그 밖의 필요경비)

세율

• 양도소득세는 양도소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산함

√ 토지 및 건물의 양도 또는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득: 「소득세법」 제55조제1항에 따른 세율

√ 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것: 양도소득 과세표준의 40%

√ 보유기간이 1년 미만인 것: 양도소득 과세표준의 50%(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 40%)

 

√ 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다) 내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권은 제외): 양도소득 과세표준의 50%

 [다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 또는 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로서 양도 당시에 양도자가 속한 1세대가 다른 주택의 입주자로 선정된 지위를 보유하고 있지 않고 양도자가 30세 이상이거나 배우자가 있는 경우(양도자가 미성년자인 경우는 제외하며, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우를 포함)는 제외함]

 

√ 비사업용 토지

① 1천200만원 이하 : 16% 

② 1천200만원 초과 4천600만원 이하 : 192만원 + (1천200만원 초과액 X 25%) 

③ 4천600만원 초과 8천800만원 이하 : 1천42만원 + (4천600만원 초과액 X 34%) 

④ 8천800만원 초과 1억5천만원 이하 : 2천470만원 + (8천800만원 초과액 X 45%) 

⑤ 1억5천만원 초과 5억원 이하 : 5천260만원 + (1억5천만원 초과액 X 48%)

⑥ 5억원 초과 : 2억2천60만원 + (5억원 초과액 X 50%)

√ 미등기양도자산: 양도소득 과세표준의 70%

가산세

• 납세의무자가 법정신고기한까지 예정신고 및 중간신고를 포함하여 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 하지 않은 경우: 양도소득세액의 20%

종합부동산세

 “종합부동산세”란 과세기준일 현재 전국의 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 과세기준금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금을 말하고 구체적인 내용은 다음과 같습니다(「종합부동산세법」 제3조, 제7조, 제8조, 제9조, 제12조, 제13조, 제14조 및 「종합부동산세법 시행령」 제2조의3제1항·제2조의4제1항).

구분

내용

과세기준일

• 매년 6월 1일

납부의무자

• 주택에 대한 납부의무자 : 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자

 

• 토지에 대한 납무의무자 : 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음에 해당하는 자

√ 종합합산과세대상인 경우 : 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자

√ 별도합산과세대상인 경우 : 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자

 

※ 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 토지의 경우에는 위에도 불구하고 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있습니다. 이 경우 위탁자가 신탁토지를 소유한 것으로 봅니다.

납세지

• 종합부동산세의 납세의무자가 개인 또는 법인으로 보지 않는 단체인 경우 : 거주자의 주소지 또는 비거주자의 국내사업장의 소재지(국내사업장이 없는 경우 국내원천소득이 발생하는 장소)

 

• 종합부동산세의 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우 :

√ 내국법인의 납세지 : 법인의 등기부에 따른 본점이나 주사무소의 소재지

√ 외국법인의 납세지 : 국내사업장의 소재지

 

• 종합부동산세의 납세의무자가 비거주자인 개인 또는 외국법인으로서 국내사업장이 없고 국내원천소득이 발생하지 않는 주택 및 토지를 소유한 경우 : 그 주택 또는 토지의 소재지(주택 또는 토지가 둘 이상인 경우에는 공시가격이 가장 높은 주택 또는 토지의 소재지)

과세표준

• 주택에 대한 과세표준 : (납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액 – 6억원) × 100%(공정시장가액비율)을 곱한 금액

 

 √ 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 「종합부동산세법」 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 6억원 공제 제외함

 

 √ 다만, 과세기준일 현재 세대원 중 1명이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 1세대 1주택자의 경우: 주택에 대한 과세표준 : [(납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액 – 3억원) – 6억원] × 100%(공정시장가액비율)을 곱한 금액

 

 √ 공정가액비율이란 100분의 100을 말하되,납세의무가 성립하는 종합부동산세에 대해서는2019년은 85%, 2020년은 90%, 2021년은 95%를 말함

 

• 토지에 대한 과세표준 :

 

 √ 종합합산과세대상인 토지의 경우 : (납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액 – 5억원) × 100%(공정시장가액비율)을 곱한 금액

√ 별도합산과세대상인 토지의 경우 : (납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액 – 80억원) × 100%(공정시장가액비율)을 곱한 금액 그 합산한 금액에서 9억원을 공제한 금액의 100%에 해당하는 금액)

세율

 • 주택분 종합부동산세액은 주택에 대한 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액으로 함

 

∙ 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우

√ 과세표준이 3억원 이하 : 0.6%

√ 과세표준이 3억원 초과 6억 이하 : 180만원 + (3억원을 초과하는 금액의 0.8%)

√ 과세표준이 6억원 초과 12억 이하 : 420만원 + (6억원을 초과하는 금액의 1.2%)

√ 과세표준이 12억원 초과 50억 이하 : 1천140만원 + (12억원을 초과하는 금액의 1.6%)

√ 과세표준이 50억원 초과94억 이하 : 7천220만원 + (50억원을 초과하는 금액의 2.2%)

√ 과세표준이 94억원 초과 : 1억6천900만원 + (94억원을 초과하는 금액의 3%)

 

∙ 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우

√ 과세표준이 3억원 이하 : 1.2%

√ 과세표준이 3억원 초과 6억 이하 : 360만원 + (3억원을 초과하는 금액의 1.6%)

√ 과세표준이 6억원 초과 12억 이하 : 840만원 + (6억원을 초과하는 금액의 2.2%)

√ 과세표준이 12억원 초과 50억 이하 : 2천160만원 + (12억원을 초과하는 금액의 3.6%)

√ 과세표준이 50억원 초과 94억 이하: 1억5천840만원 + (50억원을 초과하는 금액의 5%)

√ 과세표준이 94억원 초과 : 3억7천840만원 + (94억원을 초과하는 금액의 6%)

 

∙ 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체(사업의 특성을 고려하여 「종합부동산세법 시행령」 제4조의3제1항에서 정하는 경우는 제외)인 경우 

√ 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외): 3% 

√ 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우: 6%

 

• 토지분 종합부동산세액은 종합합산과세대상인 토지에 대한 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액으로 함

 

√ 과세표준이 15억원 이하 : 0.1%

√ 과세표준이 15억원 초과 45억 이하 : 1,500만원 + (15억원을 초과하는 금액의 2%)

√ 과세표준이 45억원 초과 : 7,500만원 + (45억원을 초과하는 금액의 3%)

 

• 토지분 별도합산세액은 별도합산과세대상인 토지에 대한 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액으로 함

√ 과세표준이 200억원 이하 : 0.5%

√ 과세표준이 200억원 초과 400억 이하 : 1억원 + (200억원을 초과하는 금액의 0.6%)

√ 과세표준이 400억원 초과 : 2억2천만원 + (400억원을 초과하는 금액의 0.7%)

1세대 1주택자

세액공제

• 만 60세 이상인 1세대 1주택자의 공제액은 산출세액에 다음의 연령별 공제율을 적용한 금액으로 함

√ 만 60세 이상 만 65세 미만 : 20%

√ 만 65세 이상 만 70세 미만 : 20%

√ 만 70세 이상 : 40%∙

 

• 5년 이상 보유한 1세대 1주택자의 공제액은 산출세액에 다음의 보유기간별 공제율을 적용한 금액으로 함

√ 5년 이상 10년 미만 : 20%

√ 10년 이상 : 40%

√ 10년 이상 : 50%

 

※ 위 공제율 합계 80%의 범위에서 중복하여 적용할 수 있음

취득세

 “취득세”란 부동산의 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득에 대해 부과되는 세금을 말하며 그 구체적인 내용은 다음과 같습니다(「지방세법」 제6조제1호, 제7조, 제8조, 제10조, 제11조 및 「지방세법 시행령」 제22조).

구분

내용

납세의무자

• 부동산을 취득한 자

√ 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 않은 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득 부동산의 소유자 또는 양수인이 취득자가 됨

√ 주택조합과 주택재건축조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설·복리시설 및 그 부속토지)은 그 조합원이 취득자가 됨

납세지

• 부동산 소재지

과세표준

• 취득 당시의 가액으로 취득자가 신고한 가액

• 건축물을 건축(신축과 재축은 제외함)하거나 개수한 경우 또는 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액

세율

• 부동산에 대한 취득세는 과세표준에 다음의 표준세율을 적용하여 계산한 금액으로 함

 

1. 상속으로 인한 취득

① 농지: 2.3%

② 농지 외의 것: 2.8%

 

2. 무상취득: 3.5%. (다만, 「지방세법 시행령」 제22조에 따른 비영리사업자의 취득은 2.8%)

 

3. 원시취득: 2.8%

 

4. 공유물의 분할 또는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외함): 2.3%

 

5. 합유물 및 총유물의 분할로 인한 취득: 2.3%

 

6. 그 밖의 원인으로 인한 취득

① 농지: 3%

② 농지 외의 것: 4%

 

7. 위 ②에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 않은 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 봄}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말함]을 취득하는 경우 다음의 세율을 적용함

√ 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1%

√ 취득당시가액이 6억원 초과 9억원 이하인 주택: (해당 주택의 취득당시가액 x 2/3억원 – 3) x 1/100

√ 취득당시가액이 9억원 초과하는 주택: 3%

※ 주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자(배우자 및 직계존비속 포함)가 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우는 제외함

등록세

 “등록세”란 재산권과 그 밖의 권리의 설정·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록하는 경우 부과되는 세금을 말하며 그 구체적인 내용은 다음과 같습니다(「지방세법」 제24조, 제25조, 제27조 및 제28조).

구분

내용

납세의무자

• 등록을 하는 자(부동산 취득을 원인으로 이루어지는 등기는 제외함)

납세지

• 부동산 소재지

과세표준

• 등록 당시의 가액으로 등록자가 신고한 가액

세율

• 부동산에 대한 등록세는 과세표준에 다음의 표준세율을 적용하여 계산한 금액으로 함(산출한 세액이 그 밖의 등기 보다 적을 때에는 그 밖의 등기 또는 등록 세율 적용)

 

1. 소유권의 보존 등기 : 부동산 가액의 0.8%

 

2. 소유권의 이전 등기

√ 유상으로 인한 소유권 이전 등기 : 부동산 가액의 2% (다만, 「지방세법」 제11조제1항제8호에 따른 세율을 적용받는 주택의 경우 해당 주택의 취득세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액)

√ 무상으로 인한 소유권 이전 등기 : 부동산 가액의 1.5% (다만, 상속으로 인한 소유권 이전

 등기의 경우에는 부동산 가액의 0.8%)

 

3. 소유권 외의 물권과 임차권의 설정 및 이전

√ 지상권 : 부동산 가액의 0.2% (다만, 구분지상권의 경우에는 해당 토지의 지하 또는 지상

공간의 사용에 따른 건축물의 이용저해율(利用沮害率), 지하 부분의 이용저해율 및 그 밖의

이용저해율 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 해당

토지 가액의 0.2%)

√ 저당권 : 채권금액의 0.2%

√ 지역권 : 요역지(要役地) 가액의 0.2%

√ 전세권 : 전세금액의 0.2%

√ 임차권 : 월 임대차금액의 0.2%

 

4. 경매신청·가압류·가처분 및 가등기

√ 경매신청·가압류·가처분: 채권금액의 0.2%

√ 가등기: 부동산 가액 또는 채권금액의 0.2%

 

5. 그 밖의 등기 : 건당 6천원

※ 그 밖에 부동산거래 관련 세금에 관한 자세한 내용은 찾기쉬운 생활법령정보『부동산 매매』의 <부동산 매매계약 후 처리사항–각종 세금 납부하기>부분에서 확인할 수 있습니다.